自2021年6月首批REITs项目上市以来，境内市场已有36单REITs项目完成上市。以上交所为例，共有25单REITs完成首发上市，全市场占比近70%；有2单REITs项目完成扩募落地，另有4单项目发布扩募公告。

  无疑，扩募是REITs市场发展的必经阶段，单只基金的外延式扩张，有利于分散底层资产的运营风险；有利于REITs市场持续纳入优质存量资产，促进投融资良性循环；有利于构建长期配置与短期交易均衡的投资者结构，提升二级市场流动性。

  业内人士判断，随着发行和扩募常态化机制的进一步完善，我国基础设施公募REITs将进入新一轮扩容周期。

  所谓扩募，是指公募REITs首次发行后，于存续期间内再次发行基金份额募集资金，用于购入新基础设施项目或存量项目更新改造等优化投资组合的行为。

  扩募程序方面，基金管理人需先与交易对手方就拟购入项目进行初步磋商和谈判，随后对基础设施项目开展尽职调查，再由基金管理人履行内部决策程序，并依次通过国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予基金变更注册，召开基金份额持有人大会，通过方案后方可实施基金扩募。

  据记者了解，目前市场上共有4只公募REITs完成扩募程序，即华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT，且扩募份额已在交易所上市。

  不仅如此，比起2023年“尚未有扩募计划”，或是“处于前期扩募项目培育筛选阶段”的表述，就原始权益人及关联方对投资者的最新回复来看，步入2024年，大部分公募REITs已启动扩募相关工作。

  值得一提的是，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT已先后发布了拟扩募公告。

  另有一批REITs也在近期向投资者报告了扩募工作的实质性进展。例如，中信建投国家电投新能源REIT的负责人表示，其原始权益人已于今年4月11日启动了关于基金扩募项目的财务顾问、评估与审计委托服务的招标工作。

  需指出，扩募不仅是公募REITs产品的重要特性，也是REITs市场实现持续扩张、获得规模体量与生命力的必经之路。

  截至2024年6月15日，我国已有36只公募REITs上市，4单项目实现首次扩募。

  反观海外市场，以美国为例，2015年至2022年，美国REITs市场的扩募单数为首发的20.72倍、扩募规模是首发规模的20.46倍。

  毋庸置疑，国内基础设施公募REITs市场的可持续健康发展，离不开扩募机制的完善。

  作为参与扩募的首批四单项目之一，沪市华安张江产业园REIT的相关负责人表示：“对原始权益人而言，张江REIT的扩募有利于扩大融资规模，加速投融管退的循环速度，并以此为基础构建更为成熟的资产证券化体系，最终服务到科技产业以及实体经济。再就本单REIT产品来说，扩募有利于形成基础设施基金规模效应，分散个体底层资产经营风险，平滑基金整体收益。”

  “扩募有助于普洛斯保持对中国基础设施领域的高效、高速投资，助力实体经济以更为绿色环保的方式进入下一轮高质量增长。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在接受记者专访时并称：“扩募是对已持有基础设施资产覆盖区域的补充，能进一步分散资产组合地域风险。同时，扩募也有利于提升产品的整体规模，充分发挥行业资产管理规模效应，有助于提升底层资产经营效益。”

  可以看到，上交所市场的另一单扩募项目，也是首批扩募规模最大的REITs项目——中金普洛斯REIT通过纳入更多具有较强经济活力与成长潜力的资产，吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，拓展了首发项目持有的仓储物流园辐射范围，形成了全国网络化布局——扩募后基金份额达到了19.38亿份，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。

  “REITs市场的规模越大，理论上能吸引的资金越多，市场交易活跃度也将获得支撑，并形成投融良性循环。”中金公司研究部REITs研究小组执行负责人、分析师孙元祺表示，“由此，未来三年，在利率友好的环境之下，REITs‘首发+扩募’——”两条腿“走路料成为大势所趋。”

  根据统计（公开渠道），当前全市场有逾220个REITs储备项目，假设未来其中有相当大的部分能够进入市场，那么公募REITs的上市只数有望达到三位数，公募REITs或将真正奠定独立大类资产的地位。

  记者还注意到，为了持续增强REITs服务实体经济的质效，同时加快建立多层次REITs市场，目前，关于研究推动私募REITs发行——即构建“Pre-REITs孵化培育—私募REITs运营提质—公募REITs高效退出”市场闭环，也成为了业界热议的焦点。

  自公募REITs试点以来，市场发展迅速，各种类型基础设施资产估值和定价模式被开发，也催生出了庞大的Pre-REITs市场。

  不仅如此，近期获批的市场首单住房租赁持有型不动产ABS也被业界视为可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品。

  据记者了解，该类产品的特点是“坚持实质重于形式，突出资产信用”，就产品的制度安排来看，其整体借鉴了公募REITs的政策导向和产品要求，但基于融资人、投资人的需求设置了更灵活的制度，旨在激发市场活力，盘活存量资产。

  总而言之，随着多层次REITs市场建设的日臻完善，以及产品规模和种类的进一步拓展，未来公募REITs市场必将吸引多元化的投资者参与配置，为原始权益人提供流动性支持的同时增厚投资者收益，实现发行人和投资人的共赢。

  “随着REITs产品在大类资产中的定位日渐清晰——完成了从债向股的转变，叠加其估值定价能相对合理地反映产品真正的风险收益水平，则在此基础上，或有越来越多的原始权益人和投资者流向该市场。”孙元祺判断，“截至今年末，已发行上市项目有望明显增长，规模潜力将进一步释放。”